Zakup mieszkania w Albanii to dopiero początek wydatków związanych z posiadaniem nieruchomości. Ile kosztuje jego utrzymanie i jakie opłaty należy uwzględnić w rocznym budżecie?
Ile kosztuje utrzymanie mieszkania w Albanii w 2026 roku
Roczny rachunek za mieszkanie nad Morzem Jońskim wychodzi niżej, niż zakłada większość kupujących, ale składa się z pozycji, o których rzadko mówi się przy podpisywaniu aktu. Na koszty utrzymania nieruchomości w Albanii składają się: roczny podatek od budynku, opłata administracyjna wspólnoty, media, ubezpieczenie oraz podatki od najmu, jeśli mieszkanie pracuje w sezonie.
To inne pytanie niż to, ile kosztuje życie w Albanii na co dzień. Liczymy tu wyłącznie to, co płacisz jako właściciel, także gdy przez osiem miesięcy w roku mieszkania nie widzisz.
Ile się płaci podatek od nieruchomości w Albanii?
Roczna stawka wynosi 0,05% wartości budynku używanego do celów mieszkalnych [1]. Podatek od nieruchomości w Albanii płacą tak samo właściciele krajowi, jak i zagraniczni, a przy zakupie w trakcie roku nalicza się go proporcjonalnie do okresu własności.
Podstawę ustala się w trzech krokach [2]: samodeklaracja właściciela, dane z rejestru ASHK, jeśli w ciągu ostatnich trzech lat była transakcja, a na końcu ceny referencyjne z załącznika, dla Sarandy 56 000 ALL za m². Nowe budynki mają cenę za m² podwyższoną o 20% przez pięć lat od rejestracji pozwolenia na użytkowanie.
Dwa przykłady dla utrzymania apartamentu w Sarandzie:
- mieszkanie 60 m² liczone po cenie referencyjnej: 60 × 56 000 ALL × 0,05% = 1 680 ALL rocznie, czyli około 18 EUR,
- to samo mieszkanie kupione niedawno za 12 000 000 ALL: 6 000 ALL rocznie, około 66 EUR.
Kto płaci podatek od nieruchomości, gdy mieszkanie stoi puste?
Właściciel, nawet gdy z lokalu nie korzysta. Ustawa pozwala gminie powierzyć pobór podatku agentowi [1], dlatego w Sarandzie trafia on zwykle na rachunek od spółki wodociągowej razem z opłatami lokalnymi. Gdy wyjeżdżasz na zimę, ktoś musi te rachunki odbierać i opłacać. Tę część koordynujemy z partnerami obsługującymi mieszkania po zakupie.
Ile kosztuje czynsz za mieszkanie w Albanii?
Czynsz administracyjny w Albanii płacisz wspólnocie budynku, a pokrywa on sprzątanie części wspólnych, windę, oświetlenie, w nowszych inwestycjach także basen, ochronę i pielęgnację zieleni. Stawkę ustala administrator budynku, więc różnice między adresami bywają większe niż przy podatku.
Pytaj o wysokość tej opłaty i jej zakres, zanim podpiszesz rezerwację. Basen i ochrona podnoszą komfort oraz potencjał najmu, ale widać je w rachunku przez cały rok.
Koszty mediów w Albanii i ubezpieczenie
Prąd, woda i internet rozliczane są licznikowo, a rachunki idą na właściciela lokalu. W lipcu i sierpniu rachunek za prąd rośnie, bo klimatyzacja pracuje przez większość doby.
Ubezpieczenie nieruchomości w Albanii nie jest obowiązkowe, ale przy budynku w strefie sejsmicznej ma sens. Sprawdź, czy zakres obejmuje trzęsienie ziemi, bo standardowe warianty często je wyłączają.
Podatek od wynajmu w Albanii – ile i do kiedy
Stawka to 15% od przychodu [3]. Rozliczasz go sam, gdy wynajmujesz osobie prywatnej lub przez platformę, a gdy najemcą jest firma z numerem NIPT, potrąca ona podatek u źródła.
Do kiedy trzeba rozliczyć podatek od najmu w Albanii?
Zeznanie roczne składasz do 31 marca następnego roku, jeśli dochód z najmu przekroczył 50 000 ALL [3][4]. Dochodzi do tego podatek od noclegów, który pobierasz od gościa i przekazujesz gminie do 5. dnia kolejnego miesiąca.
Czy najem krótkoterminowy trzeba zarejestrować?
Tak. Osoba fizyczna nie zakłada działalności ani nie potrzebuje numeru NIPT, ale przed pierwszą rezerwacją musi uzyskać certyfikat kategoryzacji obiektu noclegowego przez portal e-Albania [5].
Czy od najmu w Albanii zapłacisz podatek również w Polsce?
Nie zapłacisz go drugi raz. Umowa między Polską a Albanią z 5 marca 1993 r. pozwala opodatkować dochód z nieruchomości w państwie, w którym ona leży, a Polska zwalnia ten dochód i stosuje wyłączenie z progresją [6]. Konwencja MLI tego nie zmieniła, bo Albania wyłączyła artykuł o metodach unikania podwójnego opodatkowania [7].
W praktyce wychodzą dwa warianty. Jeśli rozliczasz w Polsce dochody według skali, na przykład z etatu albo emerytury, albański przychód wykazujesz w PIT-36 z załącznikiem PIT/ZG. Sam nie jest opodatkowany, ale podnosi stawkę dla pozostałych dochodów [8]. Jeśli w danym roku nie masz żadnych dochodów rozliczanych według skali, nie składasz z tego tytułu zeznania.
Czy opłaca się kupić mieszkanie w Albanii przy takich kosztach?
Roczne koszty utrzymania mieszkania w Albanii rozkładają się nierówno, a największą pozycją okazuje się zwykle opłata administracyjna, nie podatki w Albanii. Rachunek zmienia się dopiero przy najmie, bo 15% liczy się od przychodu, a nie od zysku.
Zobacz mieszkania gotowe do wynajmu albo napisz do nas, a policzymy roczny budżet dla konkretnego lokalu. O samej decyzji zakupowej piszemy we wpisie o tym, czy warto kupić mieszkanie w Albanii, a o podatku przy sprzedaży w tekście o rewaloryzacji z ustawy 85/2025.
Bibliografia
- Ligj nr. 9632, datë 30.10.2006 „Për sistemin e taksave vendore” (ustawa o podatkach lokalnych, tekst ujednolicony), Qendra e Botimeve Zyrtare, qbz.gov.al, dostęp: 22.09.2026. URL: qbz.gov.al/eli/ligj/2006/10/30/9632
- VKM nr. 132, datë 7.3.2018 „Për metodologjinë për përcaktimin e vlerës së taksueshme të pasurisë së paluajtshme «ndërtesa»…” (uchwała Rady Ministrów o metodologii ustalania wartości podatkowej budynków, tekst ujednolicony po VKM nr 457/2023), Qendra e Botimeve Zyrtare, qbz.gov.al, dostęp: 22.09.2026. URL: qbz.gov.al/eli/vendim/2018/03/07/132
- Ligj nr. 29/2023 „Për tatimin mbi të ardhurat” (ustawa o podatku dochodowym, tekst ujednolicony), Qendra e Botimeve Zyrtare, qbz.gov.al, dostęp: 22.09.2026. URL: qbz.gov.al/eli/ligj/2023/03/30/29
- Udhëzim i Ministrit të Financave nr. 26, datë 8.9.2023 „Për tatimin mbi të ardhurat” (instrukcja wykonawcza do ustawy o podatku dochodowym, tekst ujednolicony z 24.3.2026), Qendra e Botimeve Zyrtare, qbz.gov.al, dostęp: 22.09.2026. URL: qbz.gov.al/eli/udhezim/2023/09/08/26
- Urdhër nr. 213, datë 19.11.2025 (rozporządzenie ministra turystyki o kategoryzacji obiektów noclegowych, tekst ujednolicony z 17.7.2026), Qendra e Botimeve Zyrtare, qbz.gov.al, dostęp: 22.09.2026. URL: qbz.gov.al/eli/urdher/2025/11/19/213
- Ministerstwo Finansów, Umowa między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Albanii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, sporządzona 5.03.1993 (Dz.U. 1994 nr 101 poz. 492) – tekst syntetyczny z uwzględnieniem konwencji MLI, podatki.gov.pl, dostęp: 22.09.2026. URL: podatki.gov.pl/media/yyofj2vn/upo-pl-albania-tekst-syntetyczny-mli.pdf
- OECD, MLI Position of Albania at the time of deposit of the instrument of ratification, oecd.org, 22.09.2020, dostęp: 22.09.2026. URL: oecd.org/content/dam/oecd/en/topics/policy-sub-issues/beps-mli/beps-mli-position-albania-instrument-deposit.pdf
- Ustawa z 26.07.1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 592), art. 27 ust. 8 (metoda wyłączenia z progresją), isap.sejm.gov.pl, dostęp: 23.09.2026. URL: isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20260000592/O/D20260592.pdf
Grafiki wygenerowane przez AI
